Può accadere che un condomino accumuli quote non pagate per mesi o anni e che, a un certo punto, proponga al condominio di chiudere la posizione con un accordo “a saldo e stralcio”, ovvero intendepagare una parte del debito e chiede che il condominio rinunci alla restante somma.
In questi casi l’amministratore è autorizzato a transigere autonomamente oppure sono necessari determinati quorum assembleari per accettare la proposta? Ecco cosa sapere.
Che cosa significa saldo e stralcio in condominio?
Nel linguaggio comune, il saldo e stralcio è l’accordo con cui il debitore paga una somma inferiore rispetto al totale dovuto, ottenendo dal creditore la liberazione dal residuo. Se, ad esempio, un condomino deve 10.000 euro di quote arretrate, può proporre di pagarne 6.000 subito, chiedendo che il condominio rinunci agli altri 4.000.
Dal punto di vista giuridico, questo accordo può assumere la forma della transazione. L’articolo 1965 del codice civile definisce la transazione come il contratto con cui le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già iniziata o prevengono una lite futura. Le concessioni possono anche modificare o estinguere rapporti diversi da quello originariamente contestato.
Nel condominio, però, il creditore non è l’amministratore personalmente, ma il condominio. Questo significa che l’amministratore non può decidere da solo di ridurre il debito di un condomino moroso, salvo che abbia ricevuto una specifica autorizzazione assembleare.
Il punto di partenza è l’articolo 1129 sempre del codice civile. La norma stabilisce che, salvo espressa dispensa dell’ asseblea, l’
Questa previsione ha una funzione molto chiara, poiché permette di evitare che la morosità venga trascurata e che il peso economico ricada, di fatto, sugli altri condomini virtuosi e in regola con i pagamenti. L’amministratore, quindi, ha il dovere di attivarsi per recuperare le quote non pagate. Può certamente riferire all’assemblea che il condomino moroso ha formulato una proposta di rientro o di saldo e stralcio, ma non può autonomamente concedere sconti, rinunce o liberatorie definitive.
Secondo la giurisprudenza, non rientra tra le attribuzioni dell’amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi; spetta all’assemblea approvare la transazione oppure delegare l’amministratore a trattare, fissando limiti precisi.
La maggioranza richiesta: intervenuti e almeno 500 millesimi
Quando l’accordo riguarda quote condominiali non pagate, consumi, spese o altri crediti di interesse comune, la decisione rientra normalmente nelle competenze dell’assemblea. In questi casi il quorum da applicare è quello della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè almeno 500 millesimi.
L’articolo 1136 del codice civile, infatti, prevede che siano valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La stessa maggioranza è richiesta anche per le liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore.
Un recente caso affrontato dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere è particolarmente utile per il tema in esame. Con sentenza numero 1634 del 28 aprile 2026, il Tribunale ha annullato una delibera che autorizzava il rilascio di una liberatoria a saldo e stralcio per quote condominiali e consumi idrici, perché era stata approvata con soli 355,766 millesimi, quindi al di sotto della soglia dei 500 millesimi.
Il principio che emerge è che il saldo e stralcio può essere deliberato dall’assemblea, ma non con una maggioranza generica o ridotta bensì con una maggioranza qualificata, ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 500 millesimi.
Quando serve l’unanimità?
Il discorso cambia se l’assemblea non sta approvando una vera transazione, ma sta semplicemente cancellando il debito di un condomino senza una reale utilità per il condominio. In questo caso il rischio è che la delibera si traduca in una rinuncia gratuita al credito e, di conseguenza, in un maggior peso economico per gli altri condomini.
Bisogna fare attenzione anche a un altro profilo: l’assemblea non può, a maggioranza, modificare i criteri legali di ripartizione delle spese o “spalmare” sui condomini virtuosi il debito del moroso. Pertanto, la ripartizione tra i condomini non morosi del debito di una condomina morosa non può essere approvata a semplice maggioranza, perché comporterebbe una deroga ai criteri di riparto.
La delibera deve essere chiara e motivata
Per evitare contestazioni, la delibera assembleare deve essere formulata con precisione. Non basta scrivere genericamente che l’assemblea “approva il saldo e stralcio”. È opportuno indicare:
- l’importo complessivo del debito;
- la somma offerta dal condomino moroso;
- i tempi di pagamento;
- l’eventuale rinuncia a interessi, spese o parte del capitale;
- le ragioni di convenienza per il condominio;
- l’autorizzazione all’amministratore a sottoscrivere l’accordo e rilasciare quietanza o liberatoria solo dopo il pagamento integrale della somma concordata.
Da ultimo occorre ricordare che, se il quorum non viene raggiunto, la delibera non è automaticamente inesistente, ma è annullabile. Ciò significa che può essere impugnata dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti nei termini previsti dall’articolo 1137 del codice civile (ovvero entro 30 giorni dalla sua approvazione o notifica per i condomini assenti).
-ARTICOLO TRATTO DA IMMOBILIARE.IT/NEWS-